- 1
- 2
- 3
- . . .
- последняя (39) »
Ольга Фролова, Сергей Сохранов Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Практическое руководство для «чайников»
Принятые сокращения
МКД — многоквартирный дом; ОСС — общее собрание собственников помещений в МКД; ОИ — общее имущества собственников в МКД; УО — управляющая организация; ДУ — договор управления МКД; ТСН — товарищество собственников недвижимости; ТСЖ — товарищество собственников жилья; ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства; ГЖИ — государственная жилищная инспекция (региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖН)); ОМСУ — орган местного самоуправления; РСО — ресурсоснабжающая организация; ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации; ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации; ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации; УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации; ПП РФ — постановление Правительства Российской Федерации; ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ГКН — государственный кадастр недвижимости; ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости (государственный информационный ресурс, содержащий данные об объектах недвижимости на территории Российской Федерации). С 1 января 2017 года ЕГРП и ГКН объединены в ЕГРН. КС РФ — Конституционный суд Российской Федерации; ВС РФ — Верховный суд Российской Федерации; ВАС РФ — Верховный Арбитражный суд Российской Федерации.Общие сведения
До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) приватизация жилья в стране шла полным ходом. Однако не было четкого понимания, что вместе с квартирой собственники получают еще и часть общего имущества на праве общей долевой собственности. Да и понятие это появилось вместе с ЖК РФ. До этого в законе о товариществах собственников жилья применялось понятие «кондоминимум». Так что же это такое — многоквартирный дом и общее имущество собственников в нем? По сути это тот же частный дом, но соседей, проживающих в нем, может быть очень много. Соответственно, кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть отдельные собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое «общее имущество собственников в многоквартирном доме» (далее — ОИ). Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир — это и есть ОИ. Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом. К сожалению, без этого общего имущества проживание в МКД станет невозможным. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично. Представьте, что однажды из нашего дома «испарятся» инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды — сразу захочется сбежать куда-нибудь. Да и без канализации тоже не очень-то будет комфортно жить… Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). Проще говоря, продавая квартиру, Вы передаете и свои права на ОИ новому собственнику. При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.♦ Важно! Собственник помещения в МКД не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ): 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности. Невозможность отчуждения доли собственника в праве общей собственности на ОИ установлена ч.2 ст.290 ГК РФ. Вывод: собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
► Обратите внимание! Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Как определить размер доли собственника в праве собственности на общее имущество в МКД?
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. При расчете площадь ОИ не учитывается! Без утверждения доли каждого собственника на общее имущество в доме невозможно принять решения на ОСС, в том числе, об использовании общего имущества, и подсчитать количество голосов, отданных за то или иное решение на собрании собственников. В жизни практически нет необходимости рассчитывать долю каждого собственника. Общепринятая практика — вести расчет, исходя из площади помещения собственника (количество голосов собственника = количеству кв. м, принадлежащего ему помещения).
Что входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Жилищный кодекс был введен в действие в 2005 году. За 14 лет законодательство кардинально изменилось. Приватизируя свои квартиры, большинство будущих собственников даже не подозревали, что они в «довесок» к своему помещению получают еще большой кусок общей собственности, которой надо управлять, содержать в исправном состоянии и ремонтировать. Состав ОИ определен статьей 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491). Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности: 1) помещения в доме,- 1
- 2
- 3
- . . .
- последняя (39) »